リノベーション・マンションリフォーム辞典

リノベーションを行う際に物件選びのポイントとして挙げられるのが、物件の状態になります。建てられた時代や施工の質、どのような過程を経てきたのかなどを見極めたうえで、リノベーションできる可能性がある物件をしっかりと探る必要があります

それぞれのマンションによって管理規約が異なるため、しっかり把握してから工事を行わないとトラブルになります。更に建物の工法によってリノベーションしやすいマンションとそうでないマンションもあります。そのため、建物の状態を見極める鑑識眼とその中で何ができるのかという発想力、専門的な知識を持ち合わせた専門家のサポートが必要不可欠となりますが、その要点をいくつかまとめました。

1)周辺環境(道路・方角・騒音・周辺建物)
2)マンションの管理会社を調べる事(実績規模等)
3)修繕履歴や修繕計画を聞いてみる(防水・構造補強等計画)
4)土地が所有権か借地権か
5)借り入れができる物件か(収入や職業に影響する場合あり、不動産屋・金融機関に確認)
6)耐震診断をしていればその内容を確認
7)駐車場・駐輪場・バイク置場は開いているか
8)インターネット・ケーブルテレビの設備

基本的には不動産屋に確認してもらえる事が多いと思いますが、業者の立場上契約を急ぎ有利な情報しか提供しない場合があるので、最終的な判断は自分でしなければいけません。

とりあえず、簡単に判断する方法としては「外見判断」です。実際に行って見て、以下の点を確認します。

1)ごみ置場の管理状況
2)廊下・エレベーター・建物廻りの清掃状況
3)駐輪場の管理状況
4)廊下の照明の玉切れ放置はないか
5)避難階段に物が置いてないか
6)非常階段や手摺が錆びだらけになっていないか

以上で住民の共同意識や管理会社の質がある程度判断出来ます。

構造体とプランニングの自由度
鉄筋コンクリート(RC造)のマンションには大きく分けて2つの構造体があります。ひとつは柱・梁で支える「ラーメン構造」、もうひとつは壁と床で支える「壁式構造」です。

◆「RCラーメン構造」の場合は、室内の隅に梁や柱の凹凸がありますが、壁が構造体ではないので間仕切り壁は自由に動かす事ができます。(戸境壁は不可)

◆「RC壁式構造」の場合は、梁や柱が出っ張らないスッキリとした空間にはなりますが、室内壁に一部構造壁が使われている場合が多いので、間仕切り壁変更には制限が出てきます。

マンションには必ずマンション理事会が作る管理規約と使用細則があります。購入前から全部見るのは疲れますので、要点だけをチェックします。

1)フローリングの防音規定があるか(L-45などと表記されている場合があります)
2)改装が出来るかどうか。
3)工事前の提出書類の内容(何日前提出か、上下階の承認が必要か)

以上が大きなポイントです。その他諸々ありますが大体基本的な決まりは同じなので、具体的になったら設計者や施工会社に確認してもらうといいでしょう。

ローンが組めるか。
意外と大きな落とし穴が、資金計画の問題です。

中古物件の場合、ローンの借り入れが新築ほど長期に組めなかったり、建物が借地権の場合はそれだけでローンが組めなかったり、職業や収入をもとに金融機関が審査します、それが通って初めて購入可能という話になりますので、よく確認する必要があります。基本的には不動産会社が面倒を見てくれますが、前もって考えておく必要はあるでしょう。設計などを先走りすぎると無駄骨になる可能性もなります。

◆「新耐震設計基準」の建物か
1981(昭和56)年6月1日以降に建築確認の許可が下りている建物は、耐震強度が、現在の新築物件と同じレベルで建てられています。税制上の優遇もあるので、新耐震基準を満たしている物件を選びたいところです。またマンションの場合、着工から竣工まで1年以上かかるケースがありますので、1982年竣工になっていても確認申請の許可が1981年6月1日以前の場合がありますので注意が必要です。ただし1981年以前に建てられている建物がすべて危険かというとそんなことはありません。基本的には中程度（震度５程度）の地震の際には倒れないように計算されています。新耐震以前の建物については、耐震診断をしているかどうかを管理会社や管理組合に確認するのもいいでしょう。マンションの耐震診断は数百万かかる場合もあるので、実際に行っているマンションはまだまだ少ないのが現状ですが、資産価値が高いマンションの中には耐震補強工事を行っているものもあります。

◆外観からわかる耐震性能の見分け方（旧耐震建物において）
1)建物の下がピロティになっていないか。建物の一階部分に駐車場があり著しく壁面積が少ない場合や片寄りがある場合。
2)外壁・柱にクラック（亀裂）が入っていないかを見る。一般的には0.1ミリ以下のクラックはコンクリートの乾燥収縮とされているので問題とされません。0.3ミリ以上のクラックの場合は構造的な影響の可能性が考えられます。
3)建物形状が著しく不整形でないか。簡単にいえばバランスです。平面形状では整形（長方形）良いとされ、不整形（L字やU字など）は計算上不利とされています。また背の高いものと低いものでは揺れ方が異なり、その境目は壊れやすくなります。一般的にはそういった箇所にはエキスパンションジョイント（伸縮継ぎ手）が使われています。実際には完全に整形な建物を探すほうが大変ですが・・・。
4)セットバックが大きくない事。「セットバック」とは斜線制限等で建物上部が斜めに切り下がっているところ。こういった形状は下階への荷重がアンバランスになり、ねじれる力が発生するとされています。
5)ラーメン構造と壁構造の混用。つなぎ目にあたる部分で被害が出やすいとされています。

以上、様々な注意点はありますが、あまりこの点ばかりに関心を寄せすぎて疑心暗鬼になるのにも要注意です。こういった点は現状の把握程度として捉えたほうが良いでしょう。その物件に興味を持ったのには他に何か理由があったはずです。だだ同時に老朽化や旧耐震のリスクは背負わなければいけないという事実もあるのも確かです。最終的には総合的に判断し、あるところでの決断は必要になってくるでしょう。