リビング写真 所在地：神奈川県川崎市
床面積：106.83m2
建物構造：RC壁式造３階建1階部分
築年月：平成１年３月
工事費：約660万円
設計料：約66万円

廊下写真 所在地：神奈川県川崎市川崎区
床面積：67.75m2
建物構造：SRC壁式造14階建7階部分
築年月：1985年12月
工事費：約450万円
設計料：約45万円

所在地：神奈川県厚木市
床面積：73.58m2
構造：RC壁式造4階建1階部分
工事費：約740万円
設計料：約74万円

３０代の夫婦+子供2人の家族構成。実家に近い中古マンションを購入。スケルトンからリノベーションを行った。プランニングは大きな水回りの移動はないが、和室をなくし広いリビングダイニングを作った。

所在地：文京区
床面積：52m2
構造：SRC壁式造13階建12階
工事費：約850万円
設計料：約85万円

独身男性の一人暮らしのためのリノベーション。ダイニング・リビング・寝室は一部屋にし空間を広くゆったり使える構成にした。キッチンは玄関ホールと一体で他と分離している。随所に部屋を明るく使えるようにガラス窓を設けている。壁面にいっぱいの収納には間接照明やTVボード・ベットの手元灯が埋め込まれている。

所在地：世田谷区
床面積：約80m2
構造：鉄筋コンクリート壁式造４階建
工事費：約1300万円
設計料：約120万円

夫婦+子供2人のマンションのリノベーション。お子様が成長し受験やプライバシーの必要性の為、7.5帖の個室を二つに分ける依頼から話がスタート、最終的には総リノベーションになりました。キッチンとダイニングにエンジ色のRの壁を使いデザインのアクセントに。

所在地：世田谷区
床面積：73m2
建物構造：RC壁式造３階建
工事費：約1200万円
設計料：約110万円

等々力渓谷に近く、傾斜地で少し高台の低層マンションの一階部分の全面リノベーション。お子様が独立し夫婦２人のための生活スタイルに合わした空間創りに。お休みの時にお孫さんも含め家族が揃って食事ができるよう４.2mの無垢板のダイニングテーブルをリビングの中央に配置しました。

所在地：世田谷区
床面積：80m2
建物構造：RCラーメン造6階建5階
工事費+設計料：約780万円

所在地：目黒区
工事範囲：浴室部分
構造：鉄骨造3階建
工事費：約200万円
設計料：約20万円

ここは建築家が建てた家でした。かなり実験的な住宅で全てメタリックに出来ているのには驚嘆。住人も楽しみながら住んでいらっしゃいましたが、ただ難点がひとつ・・・それは水漏れ。このままでは虫達と共存しなくては・・・という悩みで在来浴室のリノベーションの依頼がありました。設計は既存のデザインとの調和を配慮。工事では水栓金物のハンスグローエに泣かされました。アントニオチッテリオ先生宜しくお願いしますね・・・。

所在地：世田谷区
工事範囲：外壁部分
構造：木造２階建
工事費：約100万円
設計料：約10万円

これもリノベーション？めずらしい依頼でありましたが、何でもやるのが当社の姿勢。２階にあるバルコニーのない掃き出しの窓、確かに恐怖感があり。バルコニー・目隠し・外観を兼ね設計の依頼がありました。道路が傾斜しておりとんがり屋根の外観が不安定な感じなため、バルコニーの構造と共に意匠的にパーゴラを設置しました。駐車場の屋根として利用しないところが家主のユーモアで、初めて見るひとはなんで？と思うよう。

所在地：世田谷区
工事床面積：約52m2
構造：木造（ツバーフォー構造）３階建
工事費：約600万円
設計料：約60万円

駅のすぐそばの立地で１階部分がお花屋さん２階が貸事務所で３階が住居という構成。今回の依頼は、２階の事務所を住居にするという用途変更（コンバージョン）。住みながらの工事でかわいいお子様がちょろちょろと・・・。プランはいたってシンプル、３階にダイニングと主寝室があるため２階はリビングと子供のスペースに、壁をなくしたオープンのスタイルで広々とした空間にした。家族に壁を作らないのがひとつのコンセプトになっています。

所在地：目黒区
工事床面積：約57m2
構造：木造２階建
工事費：約1000万円
設計料：約100万円

目黒区の平和通り商店街の物件。ここは地元で子供を送ったりする時に通る道で、もう閉店してしばらくたっていそうな古びた歯医者が一階にあり、なんかレトロでいい味だしてるな?なんて思っていたら突然この依頼が入りました（びっくり）。とにかく古い木造の建物で構造もなにもなく、敷地は登記上別れているのに建物はくっついているという厄介なものでした。解体を始めるとビックリの連続で、この戦後当時の木造の建物の考え方が良く理解できました。それでも地震に耐えてきたのだからそれにも驚きます。リノベーションのいい勉強になりました。

所在地：横浜市南区庚台29−19
工事床面積：約118.79m2
構造：木造瓦葺２階建
工事費：約1300万円
設計料：約130万円

横浜の高台にその家はあります。空・緑・光・風を存分に味わえる空間がそこにあります。築50年・敷地約100坪のお屋敷をリノベーションし再生しました。素材・色相を単純化し、無駄なデザイン要素を省く『less design』 をコンセプトにした、住み手が自由な発想で作り込める家。決して新築には真似できない古さを活かした空間がそこにあります。

フィールドガレージが他のリノベーション会社と違うのは、設計業務をメインとしている所です。
そのため、お客様が自由に施工会社を指定できるというメリットがあります。通常のリノベーション・リフォームサービスの会社は設計と施工がセットになっているため、設計費用+工事費+サービス料が発生します。
ところが設計と施工を分離し、施工をお客様の直接契約にすることにより、中間マージンがなくなり、その分総体コストが安く上がります。

建築では一般的に行われる事ですが、リフォーム業界ではコストが低いため設計施工セットのサービスが多いいようです。
しかし、リノベーションともなりますと工事費がかなりの額になります。また、設計と施工が分離することにより良い緊張関係ができます。

そして合い見積りが出来ることにより定価というものが分かりづらい工事費の適正価格がつかみやすくなります。

コンバージョン（用途変更）の場合は、工事前に住宅ローン等を組む事が出来ない場合があるので資金調達の計画が必要になります。
工事開始後に予期せぬこと（構造壁が突然でてきたとか、想像以上に劣化していたとか）が起こる場合が多々ありますので予備費を想定する必要があります。

基本的にはありませんが、下記の条件のものは注意が必要です。

１）事務所・倉庫を住居に変更する場合（コンバージョン）は役所に確認申請が必要になります。居室の採光窓や換気排煙等の計画や構造体力の検討も必要になります。
２）著しく老朽化が進んでいる物件
３）建て替え計画のある物件

なにごともケースバイケースなので不可能ということはないのですが、賃貸住宅の場合、現状回復の義務があるのが通常で、リノベーションの内容は事前に大家さんと相談しなければならないでしょう。

考え方の問題になりますが、新築にしても老朽化の問題はさける事は出来ません。マンションの場合、規約や管理組合・管理会社・修繕積立金等により定期的に 修繕計画が組まれているのが通常で、一戸建て住宅のように個人の管理感覚に左右されない利点があります。
入居後積極的に管理組合の活動に参加することでさ らにそのリスクを減らす事も出来ます。

設計から工事着工までが約２ヶ月～３ヶ月、工事期間は約１ヶ月～２ヶ月、全行程で約４ヶ月～５ヶ月の期間を要します。

物件探しは、設計施工業務とはまた異なるサービスになりますので、 ご協力することは可能ですが、その内容により別途手数料を頂く形になります。 １）めぼしい物件が見つかり購入前に下見を行うのはサービスで行わせて頂きます。 ２）不動産会社に足を運び物件を紹介するのは有料とさせて頂きます。

ツバイフォー（２×４）住宅は在来工法（軸組工法）と異なる構造で、壁により耐力を持たしています。そのためむやみに壁を取り除くことはできません。どうしても耐力壁の移動や形状変更をしたい場合は構造耐力の再計算が必要になります。
またその部分が床面積の過半以上の場合は役所に確認申請が必要になります。

フィールドガレージ
二級建築士事務所
東京都知事登録第13283号

平成16年

〒152-0002
東京都目黒区目黒本町2-2-9-101

原　直樹

03-6715-6901

03-6715-6902

top@fieldgarage.com

http://www.fieldgarage.com

最終学歴　東海大学大学院修士課程工学科建築学専攻卒
2002年　（株）山中デザイン研究所　退職
その後インテリアデザイン・商業デザインを多数手がける。
2004年　フィールドガレージ設立

リノベーションを行う際に物件選びのポイントとして挙げられるのが、物件の状態になります。建てられた時代や施工の質、どのような過程を経てきたのかなどを見極めたうえで、リノベーションできる可能性がある物件をしっかりと探る必要があります

それぞれのマンションによって管理規約が異なるため、しっかり把握してから工事を行わないとトラブルになります。更に建物の工法によってリノベーションしやすいマンションとそうでないマンションもあります。そのため、建物の状態を見極める鑑識眼とその中で何ができるのかという発想力、専門的な知識を持ち合わせた専門家のサポートが必要不可欠となりますが、その要点をいくつかまとめました。

1)周辺環境(道路・方角・騒音・周辺建物)
2)マンションの管理会社を調べる事(実績規模等)
3)修繕履歴や修繕計画を聞いてみる(防水・構造補強等計画)
4)土地が所有権か借地権か
5)借り入れができる物件か(収入や職業に影響する場合あり、不動産屋・金融機関に確認)
6)耐震診断をしていればその内容を確認
7)駐車場・駐輪場・バイク置場は開いているか
8)インターネット・ケーブルテレビの設備

基本的には不動産屋に確認してもらえる事が多いと思いますが、業者の立場上契約を急ぎ有利な情報しか提供しない場合があるので、最終的な判断は自分でしなければいけません。

とりあえず、簡単に判断する方法としては「外見判断」です。実際に行って見て、以下の点を確認します。

1)ごみ置場の管理状況
2)廊下・エレベーター・建物廻りの清掃状況
3)駐輪場の管理状況
4)廊下の照明の玉切れ放置はないか
5)避難階段に物が置いてないか
6)非常階段や手摺が錆びだらけになっていないか

以上で住民の共同意識や管理会社の質がある程度判断出来ます。

構造体とプランニングの自由度
鉄筋コンクリート(RC造)のマンションには大きく分けて2つの構造体があります。ひとつは柱・梁で支える「ラーメン構造」、もうひとつは壁と床で支える「壁式構造」です。

◆「RCラーメン構造」の場合は、室内の隅に梁や柱の凹凸がありますが、壁が構造体ではないので間仕切り壁は自由に動かす事ができます。(戸境壁は不可)

◆「RC壁式構造」の場合は、梁や柱が出っ張らないスッキリとした空間にはなりますが、室内壁に一部構造壁が使われている場合が多いので、間仕切り壁変更には制限が出てきます。

マンションには必ずマンション理事会が作る管理規約と使用細則があります。購入前から全部見るのは疲れますので、要点だけをチェックします。

1)フローリングの防音規定があるか(L-45などと表記されている場合があります)
2)改装が出来るかどうか。
3)工事前の提出書類の内容(何日前提出か、上下階の承認が必要か)

以上が大きなポイントです。その他諸々ありますが大体基本的な決まりは同じなので、具体的になったら設計者や施工会社に確認してもらうといいでしょう。

ローンが組めるか。
意外と大きな落とし穴が、資金計画の問題です。

中古物件の場合、ローンの借り入れが新築ほど長期に組めなかったり、建物が借地権の場合はそれだけでローンが組めなかったり、職業や収入をもとに金融機関が審査します、それが通って初めて購入可能という話になりますので、よく確認する必要があります。基本的には不動産会社が面倒を見てくれますが、前もって考えておく必要はあるでしょう。設計などを先走りすぎると無駄骨になる可能性もなります。

◆「新耐震設計基準」の建物か
1981(昭和56)年6月1日以降に建築確認の許可が下りている建物は、耐震強度が、現在の新築物件と同じレベルで建てられています。税制上の優遇もあるので、新耐震基準を満たしている物件を選びたいところです。またマンションの場合、着工から竣工まで1年以上かかるケースがありますので、1982年竣工になっていても確認申請の許可が1981年6月1日以前の場合がありますので注意が必要です。ただし1981年以前に建てられている建物がすべて危険かというとそんなことはありません。基本的には中程度（震度５程度）の地震の際には倒れないように計算されています。新耐震以前の建物については、耐震診断をしているかどうかを管理会社や管理組合に確認するのもいいでしょう。マンションの耐震診断は数百万かかる場合もあるので、実際に行っているマンションはまだまだ少ないのが現状ですが、資産価値が高いマンションの中には耐震補強工事を行っているものもあります。

◆外観からわかる耐震性能の見分け方（旧耐震建物において）
1)建物の下がピロティになっていないか。建物の一階部分に駐車場があり著しく壁面積が少ない場合や片寄りがある場合。
2)外壁・柱にクラック（亀裂）が入っていないかを見る。一般的には0.1ミリ以下のクラックはコンクリートの乾燥収縮とされているので問題とされません。0.3ミリ以上のクラックの場合は構造的な影響の可能性が考えられます。
3)建物形状が著しく不整形でないか。簡単にいえばバランスです。平面形状では整形（長方形）良いとされ、不整形（L字やU字など）は計算上不利とされています。また背の高いものと低いものでは揺れ方が異なり、その境目は壊れやすくなります。一般的にはそういった箇所にはエキスパンションジョイント（伸縮継ぎ手）が使われています。実際には完全に整形な建物を探すほうが大変ですが・・・。
4)セットバックが大きくない事。「セットバック」とは斜線制限等で建物上部が斜めに切り下がっているところ。こういった形状は下階への荷重がアンバランスになり、ねじれる力が発生するとされています。
5)ラーメン構造と壁構造の混用。つなぎ目にあたる部分で被害が出やすいとされています。

以上、様々な注意点はありますが、あまりこの点ばかりに関心を寄せすぎて疑心暗鬼になるのにも要注意です。こういった点は現状の把握程度として捉えたほうが良いでしょう。その物件に興味を持ったのには他に何か理由があったはずです。だだ同時に老朽化や旧耐震のリスクは背負わなければいけないという事実もあるのも確かです。最終的には総合的に判断し、あるところでの決断は必要になってくるでしょう。